CONDOMINIO: A CHI SPETTA LA MANUTENZIONE DEI BALCONI INCASSATI?

  •   Articoli, News

Parti comuni degli edifici condominiali: il regime di ripartizione delle spese di manutenzione e rifacimento dei balconi incassati.

Il requisito della “funzione” e applicazione estensiva dell’art. 1125 cod. civ.

In materia di condominio assume particolare rilievo la questione in ordine alla distinzione tra balconi incassati e aggettanti poiché, come noto, la conformazione strutturale di tali manufatti ha un incidenza determinante sul regime di proprietà dei medesimi e, di conseguenza, sul regime di ripartizione delle spese di manutenzione e di rifacimento.

Orbene, esperienza vuole che i balconi incassati siano quelli che non sporgono dalla facciata dell’edificio, essi in genere sono chiusi su due o tre lati, sicché il piano di calpestio viene considerato alla stregua di un solaio e il parapetto invece, parte della facciata comune.

In altri termini, nel caso di balconi incassati si ritiene che la soletta dei balconi sia un prolungamento del solaio stesso e, pertanto, svolga le funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile condominiale.

Una siffatta interpretazione conduce a ritenere applicabile la disciplina di cui all’art. 1125 cod. civ. con riferimento al rifacimento e alla manutenzione della parte orizzontale dei balconi incassati, giacché la mentovata norma prevede che “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.

Mentre la struttura verticale del manufatto medesimo è di proprietà comune, giacché il parapetto si inerisce nella facciata dell’edificio condominiale, con l’ovvia conseguenza che le spese per la sua manutenzione dovranno essere ripartite, ai sensi dell’art. 1123 cod. civ., tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà.

In assenza di una specifica disposizione normativa in materia in tal senso, la Corte di Cassazione con sentenza n.637/2000 ha precisato che i balconi incassati devono essere “considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.)”.

L’interpretazione estensiva condotta dalla Giurisprudenza di Legittimità trova la propria ratio giustificatrice nell’identità funzionale del piano di calpestio dei balconi incassati con quella del soffitto, della volta e del solaio, i quali fungono, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore.

Ne consegue che le spese di rifacimento e di manutenzione dei balconi medesimi andranno equamente ripartite tra i proprietari dei piani in questione, nella specie i costi della copertura del pavimento saranno a carico esclusivo del proprietario del piano superiore; mentre le spese dell’intonaco, della tinta e della decorazione della parte inferiore del balcone saranno interamente a carico del proprietario del piano inferiore.

Altro aspetto rilevante riguarda invece, la parte frontale dei balconi incassati che, nella maggior parte dei casi, non sporgono dal perimetro della facciata e come tali sono parte integrante della stessa.

La facciata infatti, ai sensi dell’art. 1117, comma 1, n. 1, cod. civ., va ricompresa nei beni comuni dell’edificio condominiale, ragion per cui le spese per la sua manutenzione saranno ripartite tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà di ciascuno.

Sul punto, la Corte di Cassazione con la recente pronuncia n. 27413/2018 ha ulteriormente precisato che “gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.

Diverso è il caso in cui il parapetto del balcone incassato non s’inserisca nella facciata ma mantenga una propria autonomia strutturale. In questi casi lo stesso, al pari della parte frontale del balcone aggettante, dovrà essere considerato di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento su cui il balcone inerisce, ad eccezione però, dei rivestimenti e degli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, i quali «si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole» (Cassazione Civile, sentenza del 23 settembre 2003 n. 14076, di recente si vedano inoltre Corte di Cassazione, Sez. II Civile, Sentenza n. 6624/2012 e Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con la sentenza del 19 settembre 2017, n, 21641).