CONDOMINIO: I BALCONI AGGETTANTI SONO PERTINENZE CONDOMINIALI?

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Parti comuni di edifici condominiali: il regime di ripartizione delle spese per la manutenzione dei balconi aggettanti.

Nullità della delibera assembleare che dispone di porzioni dell’edificio in proprietà esclusiva dei condomini.

In tema di edifici condominiali, i balconi aggettanti pertinenziali sono qualificati come estensione dell’unità immobiliare su cui insistono e, in quanto tali beni di proprietà esclusiva del proprietario dell’immobile (Cassazione Civile, sentenza n. 13509/2012).

Ragion per cui, l’obbligo di manutenzione degli stessi grava solo sul proprietario dell’appartamento che vi accede, dovendo il singolo condomino farsi integralmente carico anche di tutte le spese relative al rifacimento della pavimentazione, della soletta, dell’intonaco, della tinta e della decorazione del soffitto.

Per contro, devono considerarsi parti comuni al complesso condominiale il rivestimento dei frontalini e le altre componenti decorative ed ornamentali, collocate nella parte frontale e in quella inferiore del balcone, giacché tali elementi si inseriscono nel prospetto dell’edificio, contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cassazione Civile, sentenza n. 27083/2018).

Ne consegue che, in caso di perimento delle parti suddette, l’obbligo di rifacimento grava invece, sull’intero condominio, con la conseguenza che le spese di manutenzione dovranno essere ripartire tra i singoli condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Un siffatto principio è stato, di recente, ribadito dalla Corte di Cassazione, Sezione Sesta Civile, con ordinanza n. 7042 del 12 Marzo 2020, mediante la quale ha accolto il ricorso e cassato con rinvio la sentenza n. 1566 dell’8 Giugno 2018, pronunciata dalla Corte d’Appello di Bologna.

Nella specie, il condomino, soccombente in entrambi i gradi di giudizio, adiva la Corte di Cassazione, denunciando, anzitutto, l’omesso esame di un fatto deciso per la decisione della controversia de qua, ovvero la nullità della delibera condominiale nella parte in cui disponeva l’obbligo di ciascun condomino di provvedere a proprie spese al rifacimento della pavimentazione relativa ai balconi di pertinenza di ciascun immobile, in quanto la ristrutturazione dei balconi aggettanti andava correttamente qualificata come “opera di natura individuale”.

In subordine, rilevava che la Corte d’Appello adita avesse errato nella parte in cui ometteva di considerare che la mentovata delibera, ove anche ritenuta valida, poneva a carico dei singoli condomini solo le spese relative al rifacimento della pavimentazione dei balconi medesimi, non già dell’intero manufatto.

In secondo luogo, il ricorrente contestava la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1123 e 1125 cod. civ. con riferimento alla ripartizione tra tutti i condomini delle spese di rifacimento dei balconi pertinenziali alle singole unità immobiliari.

La Corte di Cassazione accoglieva entrambi i motivi del ricorso, affermando quanto segue: “in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” (cfr. Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 17/07/2007, n. 15913; arg. anche da Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071).

In secondo luogo, la Corte adita precisava che “Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, l’assemblea condominiale non può, infatti, validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni: perciò, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione (Cass. Sez. 6 – 2, 15/03/2017, n. 6652; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/08/1994, n. 7603)”.

Più in particolare, la Suprema Corte affermava in modo chiaro e senza lasciare dubbio alcuno la rilevabilità della nullità delle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale da parte del giudice adito, anche ex officio, in applicazione dei principi dettati dall’art. 1421 cod. civ. in materia di contratti (Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305; arg. anche da Cass. Sez. U, 12/12/2014, n. 26242).

Per tutto quanto sopra esposto, deve correttamente ritenersi che la deliberazione assembleare relativa alla ripartizione tra i condomini delle spese di manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva non potrà mai valere a scongiurare la pretesa di ripetizione da parte del singolo condomino di quanto indebitamente versato a tale titolo al condominio medesimo.